Die technische Ausführung von Ladelösungen für Elektromobilität in WEGs und Mietshäusern bedarf individueller Prüfung
Bereits im Blogbeitrag vom 07.02.2020 wurden die im Entwurf vorliegenden Gesetzesänderungen zur Förderung der Elektromobilität (WEG und BGB) diskutiert. Diese wurden nun mittels dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) im Bundestag gelesen und sollen voraussichtlich im September in Kraft treten.
Die Auswirkungen auf die Realisierung von Elektromobilität-Ladelösungen in WEGs und Mietshäusern für Kauf- und Mietlösungen werden enorm sein. Für Gebäude bis 20 Stellplätze empfiehlt Frequentum den E-Mobilisten aus Kostengründen eher ein Kaufmodell. Die dafür geeignete Ladeinfrastruktur ist als ein geschlossenes System anzusehen, wird grundsätzlich aber in zwei Bereiche aufgeteilt: Basisinfrastruktur und Individualinfrastruktur. Die Basisinfrastruktur wie Lastmessung, Lastmanagement und Verteilung des Ladestroms befindet sich überwiegend im Gemeinschaftsbereich, also z.B. im Hausanschluss- oder Zählerraum. Die Individualinfrastruktur besteht aus der Ladestation (Wallbox) und der Zuleitung zum Stellplatz. Die genaue technische Ausführung bedarf einer individuellen Prüfung des Gebäudes.
Kaufmodell für eine WEG
– Wer genehmigt?
Die neuen Paragrafen 20ff. im WEG-E vereinfachen es dem E-Mobilisten, eine bauliche Veränderung zu erwirken. Diese wird ihm als Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt.
– Wer kauft, bezahlt und besitzt?
Einigt sich die gesamte WEG auf eine gemeinsame Investition in ein nachhaltiges Ladeinfrastruktursystem, so werden die Kosten der Maßnahme auf alle Eigentümer umgelegt. Diese Situation beschreibt in der Praxis nur einen Ausnahmefall, denn derzeit findet sich zur Finanzierung einer Ladeinfrastruktur meist nur ein einziger E-Mobilist oder eine kleine Gruppe an E-Mobilisten.
Sollte nur ein einziger E-Mobilist in eine Ladeinfrastruktur (bestehend aus Basisinfrastruktur und Individualinfrastruktur) investieren, ist das Eigentum und die Kostenteilung eindeutig.
Kommen nach dem Kauf eines einzelnen E-Mobilisten weitere dazu oder möchten von vorne herein mehrere E-Mobilisten investieren, gilt es eine Interessengemeinschaft Elektromobilität (IGEL) zu gründen. Somit kann ein definierter Kreis in eine Ladelösung investieren, diese errichten lassen und muss dann auch „nach billigem Ermessen“ nach §21 (4) WEG-E neue E-Mobilisten gegen Entgelt aufnehmen.
– Wer betreibt und rechnet ab?
Der Betrieb der Ladelösung kann durch die IGEL erfolgen oder von ihr an externe Dienstleister ausgelagert werden. Hier bieten sich die Hausverwalter oder lokale Energieversorger an, welche die Technik warten und die Abrechnung mittels klassischem Zählerablesen oder mithilfe von Backend-Systemen übernehmen. Ein Vorteil der Zusammenarbeit mit einem Energieversorger ist die Möglichkeit, weitere Lastmanagement-konforme Wallboxen zu erwerben und an die Basistechnik anschließen zu lassen.
Kaufmodell Mietshaus
– Wer genehmigt?
Nach § 554 BGB-E hat es ein Vermieter zu dulden, dass jeder Mieter eines Stellplatzes eine Ladelösung nach eigenem Ermessen aufbauen kann.
– Wer kauft, zahlt und besitzt?
Die Kosten sind vom Mieter zu tragen, der Vermieter muss nach unserem Verständnis des Gesetzentwurfs für notwendige Raum- oder Wandflächen sorgen, sofern dies zumutbar ist. Um einen technischen Wildwuchs zu vermeiden und spätere Nutzer nicht über Gebühr zu benachteiligen, empfiehlt es sich hier als Vermieter, selbst in die Basisinfrastruktur mit Lastmanagement zu investieren.
Dies kommt günstiger, als wenn jeder Mieter einen eigenen Zählpunkt und Zuleitung errichten soll und darüber hinaus jedes Mal eine Anschlussertüchtigung durchführen lassen muss. Zudem kann der Vermieter dadurch die technischen Randbedingungen festlegen. Ungeklärt ist noch, ob die Investition in die Basisinfrastruktur vom Vermieter über eine Modernisierungsmieterhöhung abgefedert werden können.
– Wer betreibt und rechnet ab?
Vermieter werden aus technischen und steuerlichen Gründen ungern zu Betreibern einer Ladeinfrastruktur und finden in regionalen Energieversorgern oder bundesweiten Abrechnungsdienstleistern geeignete und verlässliche Partner.
Fazit: Es empfiehlt sich im Sommer 2020 einen Frequentum-Gebäudecheck zur Prüfung des Gebäudes auf Eignung für die Elektromobilität zu machen, um im Herbst, wenn die veränderten Gesetze gelten, die Genehmigung und den Kauf der Ladeinfrastruktur für Mehrfamilienhaus anzugehen.
Dipl.-Phys. Martin Amberger
Dipl.-Ing Michael König
Geschäftsführer
Frequentum GmbH
Münchner Technologiezentrum
Agnes-Pockels-Bogen 1
80922 München
info@frequentum.com
www.frequentum.com
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